El mercado inmobiliario experimentó profundos cambios a lo largo de 2024, impulsados por el DNU 70/2023, que entró en vigencia el 29 de diciembre de 2023 y derogó la Ley de Alquileres. El impacto de esta normativa fue significativo, y marcó un panorama de mayor oferta de inmuebles en alquiler, descenso en los precios en términos reales y una recuperación en la rentabilidad de las propiedades.
Alquileres: la mayoría de los contratos se pactan en pesos
Pero el dato que sorprende es que en CABA, el 90% de los contratos de alquiler se realizan en pesos, a pesar de que la normativa vigente permite pactarlos en dólares u otras monedas, según datos del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño.
Esta tendencia, que evidencia cómo el peso fortificó en el mercado de alquileres, responde en parte a la pérdida de poder adquisitivo en dólares de los salarios de los inquilinos. Este factor llevó a que numerosos propietarios descarten la posibilidad de cobrar alquileres en moneda extranjera.
Palermo lideró la oferta de alquileres en diciembre de 2024.
Además, según datos del Observatorio Estadístico, la oferta de inmuebles en alquiler creció un 196,74% desde la implementación del decreto. Tan solo en diciembre de 2024, esta registró un aumento mensual del 2,41%. Se destaca particularmente la preferencia por departamentos en zonas de alta demanda, con un 95,96 % de la oferta concentrada en esta categoría. Barrios como Palermo, Belgrano, Recoleta, Caballito y Puerto Madero lideran el listado, acumulando el 58,96 % de los avisos publicados. De acuerdo con el informe citado por medios especializados, «Palermo encabeza con 3.805 inmuebles listados, representando el 22,62 % del total».
La caída en los valores para alquilar también es una tendencia destacada. Entre enero y noviembre de 2024, se registró una disminución promedio del 36,8% en términos reales, es decir, por debajo de la inflación. Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio, señaló que esta baja obedece a dos factores: «El incremento de la oferta y la posibilidad de pactar ajustes del valor locativo en plazos más razonables para el contexto inflacionario actual».
Cuánto tarda una propiedad en alquilarse
Otro fenómeno observado es la extensión del tiempo promedio necesario para alquilar una propiedad. Antes, bastaba solo un par de horas; ahora, pueden transcurrir hasta tres semanas para encontrar inquilino.
Según el Observatorio, esto responde al aumento de la competencia dentro del mercado. Sobre esta dinámica, Chej Muse explicó que «la oferta crece y eso genera más tiempo para concretar los acuerdos: los avisos permanecen activos por mayor periodo».
Una de las características más notorias tras la implementación del DNU es la prevalencia de contratos en pesos, con plazos de 24 meses y ajustes cuatrimestrales. Tanto los propietarios como los inquilinos parecen preferir estas condiciones debido a su alineación con el contexto económico del país. El Observatorio informó que estos acuerdos utilizan índices consensuados, como el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice para Contratos de Locación (ICL). En palabras de Chej Muse, esta modalidad «permite mantener previsibilidad dentro de la incertidumbre económica de Argentina».
Respecto a la rentabilidad anual bruta del alquiler, el informe arroja un promedio de 6,35% para los contratos iniciados en enero de 2024.
Los departamentos son, por lejos, las propiedades más alquiladas en CABA.
Este margen se amplió gracias, en parte, a la baja del tipo de cambio, incentivando nuevamente la inversión en inmuebles, muchas veces valorada en dólares. Según Diego Frangella, presidente del Colegio Inmobiliario de CABA, en este contexto, «los inversores vuelven a mirar al mercado inmobiliario, no solo por la rentabilidad, sino por las expectativas de revalorización de las propiedades».
En cuanto a la oferta global del mercado inmobiliario, solo el 13,56 % de esta corresponde a alquileres residenciales. Aunque el porcentaje no parece elevado, se considera suficiente para atender la demanda existente de manera eficiente.
Asimismo, se reportó que en noviembre de 2024 se escrituró el 5,52% del inventario ofrecido, lo que, bajo la dinámica actual, implicaría 18 meses para absorber la totalidad del stock si no entrara nueva oferta al mercado.
Departamentos: récord de ventas en diciembre
La compra venta de inmuebles, por su parte, muestra señales de recuperación. Las escrituras formalizadas crecieron un 68,1% interanual para diciembre 2024 y se registraron 7.667 actos notariales en el último mes del año.
«Cerramos un gran año con más de 54.000 escrituras, el mejor luego de 6 años en CABA, y somos optimistas por lo que vendrá en 2025″, dijo Frangella.
Los permisos de obra otorgados en cada mes de 2024.
Por otro lado, el informe reportó una caída acumulada del 39,31% en la cantidad de publicaciones de departamentos en venta desde octubre de 2022 hasta diciembre de 2024.
En cuanto a la construcción, la actividad exhibe fluctuaciones. En noviembre de 2024 se otorgaron 74 permisos para nuevas obras, suponiendo un leve aumento del 1,37 % respecto al mes previo. No obstante, la superficie registrada cayó un 20,20 %, alcanzando 139.150 m². Palermo se mantiene como el barrio con mayor dinamismo en la construcción, aportando un 19,35 % del total correspondiente a ese mes.
En este complejo entramado, resulta evidente que el mercado inmobiliario atraviesa un período de transformación, influido por políticas regulatorias y un entorno económico en constante cambio y donde la estabilidad cambiaria favorece. Frangella concluyó: «Aunque todavía persisten retos, los ajustes realizados en términos de oferta y contratos parecen haber estabilizado una parte importante del sector«.