La zona, ubicada a 30 minutos de Montevideo, concentra el 87% de las ventas bajo el régimen de Vivienda Promovida del departamento de Canelones y presenta tasas de retorno superiores a las de la capital y Punta del Este.
Ciudad de la Costa, municipio del departamento de Canelones en Uruguay, registró un aumento de hasta 80% en el valor de propiedades en los últimos cuatro años, según informaron desarrolladores inmobiliarios. La zona, ubicada a 30 minutos de Montevideo, concentra el 87% de las ventas declaradas bajo el régimen de Vivienda Promovida del departamento, de acuerdo con un informe de la inmobiliaria Alpha Realtors basado en datos de la Agencia Nacional de Vivienda.
El municipio, que cuenta con 91.238 habitantes, es el más poblado de Canelones. Se extiende entre los arroyos Carrasco y Pando, con 28 kilómetros de playa sobre el Río de la Plata. Históricamente funcionó como un conjunto de balnearios de veraneo, pero en los últimos años se convirtió en un polo de desarrollo inmobiliario.
Alejandra Covello, presidente de la inmobiliaria homónima, afirmó que “es uno de los mercados inmobiliarios con mayor crecimiento y proyección del país”. Omar Oyhenart, fundador de Alpha Realtors, indicó que “la mejora en infraestructura y servicios, la conectividad con Montevideo y la cercanía con el Aeropuerto de Carrasco ayudaron a poner este territorio en la mira”.
Rodrigo Taboada, CEO de Riba Desarrollos Inmobiliarios, sostuvo que “en Montevideo ya no hay lugares para desarrollar proyectos nuevos y en esta zona todo es moderno, con arquitectura más cuidada, edificios que no están pegados entre sí y respetando el verde”. Agregó que la pandemia modificó la percepción de los compradores, que hoy valoran el contacto con la naturaleza.
El régimen de Vivienda Promovida, un sistema de incentivos fiscales creado por el gobierno uruguayo, fue otro factor señalado por los desarrolladores. Entre sus beneficios se encuentran la exoneración del Impuesto al Patrimonio durante diez años, beneficios en el Impuesto a la Renta y la exención del IVA en determinados componentes de la construcción.
Pedro Oyhenart, director de Alpha Realtors, explicó que desde la perspectiva del inversor esto se traduce en “menor carga tributaria, tickets de ingreso más accesibles y un mercado con una demanda residencial en expansión”. La participación de Ciudad de la Costa en las ventas bajo el régimen aumentó 5,1% respecto del cuatrimestre anterior y 27,6% frente al mismo período del año pasado.
Según el informe de Alpha Realtors, “Ciudad de la Costa tiene mejores tasas de retorno que Montevideo y Punta del Este”. La revalorización de propiedades adquiridas en pozo (durante la construcción) alcanza un promedio de 23%, mientras que en Montevideo se ubica entre 17% y 20%. Algunos proyectos puntuales pueden superar 34%.
Un departamento de un dormitorio frente al mar puede adquirirse en etapa de obra por entre US$150.000 y US$180.000, y una vez finalizado alcanzar valores de entre US$200.000 y US$220.000. En Montevideo, un departamento similar en el barrio Pocitos se compra en pozo por un promedio de US$150.000 y se vende terminado a US$180.000.
Taboada señaló que en su desarrollo Riba Lake, sobre el Lago de la Caleta, “el valor del m2 subió más del 80% en cuatro años, ahora se vende por US$6000/m2”. La renta anual por alquiler en Ciudad de la Costa se ubica entre 4,5% y 6%, según Covello, mientras que en Montevideo oscila entre 4% y 5%. Los alquileres en Ciudad de la Costa son aproximadamente 10% más bajos que en la capital, pero las exoneraciones fiscales compensan esa diferencia, explicó Oyhenart.
Ciudad de la Costa se divide en barrios como San José de Carrasco, Barra de Carrasco, Lagomar, Solymar, El Pinar, Médanos de Solymar, Shangrilá y Parque Carrasco. En Lago la Caleta hay edificios bajos de 5 o 6 niveles, mientras que en Lago Calcagno aparecen torres, según Taboada. El desarrollo de casas se concentra hacia el interior, especialmente en La Tahona y sus barrios privados.
Entre los nuevos emprendimientos se encuentran Costanera Village, Group Bosque, Lagun, Rowing, Rotunda al Lago, Bellevue, Cala del Yacht, Carrasco Boating, Casa Rambla, el barrio privado La Verbena, Costanera Housing y Médano de Pinar. La oferta se compone principalmente de departamentos de un dormitorio, seguidos por unidades de dos habitaciones.
El crecimiento inmobiliario está acompañado por una expansión de la oferta comercial y gastronómica. Covello destacó zonas como Avenida Giannattasio, la Rambla, el entorno de Costa Urbana Shopping, Car One en la ruta interbalnearia, y especialmente Parque Carrasco y Barra de Carrasco, donde se instalaron cafeterías de especialidad y restaurantes. El área de El Pinar también experimenta un crecimiento, con una oferta de bares, cervecerías y restaurantes.
En cuanto a la procedencia de los compradores, los desarrolladores indicaron que el mercado es impulsado principalmente por uruguayos. En los proyectos de Alpha Realtors, los compradores extranjeros representan aproximadamente 10% de las operaciones, en su mayoría argentinos. En el emprendimiento de Taboada, hay dos familias argentinas y seis brasileñas, el resto son uruguayos.
Oyhenart concluyó: “Los grandes cambios del mercado no ocurren de un día para el otro. Primero aparecen señales como el crecimiento poblacional, la mejora de la infraestructura, nuevos servicios, incentivos fiscales y una demanda sostenida. Después llega la valorización de los activos y, finalmente, el interés masivo de los inversores”.