La usucapión permite adquirir la propiedad de un inmueble tras una posesión prolongada, pacífica, pública y continua. Se distinguen dos modalidades: corta (10 años con justo título) y larga (20 años sin título).
La prescripción adquisitiva, también denominada usucapión, es una figura del derecho argentino que permite a una persona convertirse en propietaria de un inmueble por haberlo poseído durante un período prolongado y bajo ciertas condiciones. Esta figura se aplica tanto en ocupaciones informales como en casos donde existe un boleto de compraventa que nunca se escrituró.
La abogada María Eugenia Cuello, especialista en Derechos Reales, explicó que se trata de “la forma legal de convertirse en dueño de un bien”, ya sea una casa o un terreno, siempre que la posesión haya sido ejercida de manera pacífica, pública y continua durante el plazo que establece la ley. Existen dos modalidades: la usucapión corta, que exige 10 años de posesión y un justo título (como un boleto de compraventa sin escriturar), y la usucapión larga, que requiere 20 años y no demanda documento previo. En ambos casos, la posesión debe ser continua, sin interrupciones ni oposición del propietario original.
Para que la acción prospere, el poseedor debe asumir las cargas propias de un propietario. Cuello detalló que se deben conservar comprobantes de pago de impuestos y servicios durante todo el período: impuestos inmobiliarios, tasas municipales, expensas (en propiedad horizontal), y servicios de luz y gas. En la provincia de Buenos Aires, para casas o terrenos, se requiere además un plano de mensura realizado por un profesional idóneo. Toda esta documentación es indispensable al iniciar el juicio civil.
El proceso judicial es el paso decisivo. Para obtener la sentencia que autoriza la escrituración, se deben presentar testigos que acrediten la posesión durante 10 o 20 años, según el caso. Cuello remarcó que el rol de los testigos es fundamental porque aportan una mirada externa que confirma que la ocupación fue pública y sin conflictos. También se deben acompañar los comprobantes de impuestos, servicios y planos. Una vez evaluada la prueba, el juez dicta sentencia y habilita la escrituración. En algunos tribunales, se designa directamente al escribano; en otros, se permite que el actor elija uno.
Formas de obtener el título definitivo
No todas las situaciones permiten iniciar una usucapión. El caso del inquilino es el más claro: “El inquilino no puede ejercer la acción porque él tiene la tenencia y reconoce la posesión en el locador”, afirmó Cuello. Quien alquila admite que el dueño es otro, por lo que no puede pretender la propiedad por el paso del tiempo. En cambio, la figura sí es utilizada por intrusos, aunque con un límite: si el propietario inicia el juicio de desalojo por intrusión antes de los 20 años, la acción de usucapión se cae. Solo si el dueño aparece después del plazo, el ocupante puede ejercer su derecho.
La usucapión corta suele ser utilizada por quienes compraron mediante boleto y nunca pudieron escriturar porque el vendedor falleció, se ausentó o abandonó el trámite. En esos casos, el poseedor puede recurrir a la vía judicial para obtener el título definitivo.
Además de los requisitos legales, Cuello destacó la importancia de demostrar actos materiales sobre el inmueble, especialmente en terrenos. “Es importantísimo hacer mejoras, construir sobre el terreno, plantar árboles… y sobre todo cercarlo”, afirmó. Estas acciones refuerzan la prueba de posesión y evitan que terceros ingresen y generen conflictos que puedan interrumpir la continuidad exigida por la ley.