Según el último índice de Zonaprop, el precio promedio del metro cuadrado en zona norte alcanzó los US$2390 en abril, mientras que en la Ciudad de Buenos Aires se mantuvo en US$2460. Al analizar por barrios, La Lucila lidera con US$3912/m², superando a Núñez, Palermo y Belgrano.
El Gran Buenos Aires cobra cada vez más protagonismo en el mapa del mercado inmobiliario y en la demanda de quienes buscan propiedades para comprar o alquilar. Con valores que siguen acercándose a los de la Ciudad, e incluso en algunos casos los superan, las zonas aledañas a CABA en el sector norte siguen sorprendiendo a los brokers.
En particular, la zona norte muestra una tendencia alcista en lo que va del año respecto al precio promedio del metro cuadrado de venta, con una suba intermensual del 0,3%, según el último índex de Zonaprop.
Este incremento, combinado con el estancamiento de los valores en la Ciudad, no alcanzó para superar el promedio de CABA, pero sí comenzó a acortar la distancia. En abril, el metro cuadrado promedio en la Ciudad se ubicó en US$2460 y no registró variaciones intermensuales, mientras que en la zona norte alcanzó los US$2390/m², apenas US$70 por debajo.
Sin embargo, si el análisis se realiza por barrios y no por promedio zonal, el norte vuelve a ganar protagonismo: el valor del barrio más caro es superior al de los barrios más demandados de la Ciudad -sin contar Puerto Madero, que tiene un promedio de US$6135/m²-.
Se trata de La Lucila, que se posiciona como el líder en el podio, con un valor de US$3912/m². Este número es un 15,33% más caro que Núñez, cuyo valor promedio de venta es de US$3392/m²; un 15,4% superior a Palermo, con US$3391/m², y un 20,3% más elevado que Belgrano, con US$3251/m².
El segundo barrio más caro del norte es Vicente López, con un valor de US$3547/m², y también supera a Núñez.
Un dato es que los tres barrios que encabezan el ranking de precios del norte pertenecen al partido de Vicente López. De esta manera, el municipio se consolida como una de las áreas residenciales más exclusivas.
Los precios más bajos del norte
En el otro extremo del mercado aparece el barrio Infico en San Fernando, con un valor de US$921/m², marcando una brecha que refleja la fuerte dispersión de precios dentro de la misma zona.
La lista de los barrios más accesibles del norte se compone de:
- Tortuguitas: US$1051/m²
- José C. Paz: US$946/m²
- Barrio Infico: US$921/m²
Mientras que los más económicos de la Ciudad son:
- La Boca: US$1577/m²
- Nueva Pompeya: US$1479/m²
- Lugano: US$1058/m²
Entonces, los barrios más caros de zona norte superan a los de la Ciudad y sucede algo similar en el segmento más accesible: los barrios más baratos del norte son más económicos que los de CABA.
¿Qué pasa con los alquileres?
En lo que respecta a los precios de los alquileres, el partido de Vicente López —en especial las localidades de La Lucila, Olivos y Vicente López— vuelve a imponerse:
- La Lucila: $945.561
- Olivos: $941.634
- Vicente López: $913.401
Nuevamente los barrios más caros del norte superan al más caro de la Ciudad -sin contar a Puerto Madero, que roza el $1.400.000 mensual-. Palermo registra un valor promedio de $930.005 por mes, unos $15.000 menos que La Lucila. Le siguen Núñez, con $926.613, y Belgrano, con $926.370.
Si la comparación se realiza entre el precio promedio de un departamento de dos ambientes en CABA y en GBA norte, la Ciudad lleva la delantera: el alquiler promedio en Capital Federal alcanza los $834.178 mensuales, $56.000 por encima que el norte, con $778.265.
Rentabilidad: otra clave de la zona norte
La rentabilidad promedio en el norte del Gran Buenos Aires es del 6,49%, lo que implica que se necesitan 15,4 años de alquiler para repagar la inversión de compra. Este valor representa una baja interanual del 22%.
En cambio, en la Ciudad, la rentabilidad promedio es menor, del 5,83%. En este caso, se requieren 17,2 años de alquiler para recuperar la inversión, un 10,3% menos que un año atrás.
La Lucila, líder indiscutida en precios altos, es la localidad con menor rentabilidad: registra un 4,1%, es decir, 2,39 puntos porcentuales menos que el promedio de la zona y 5,6 puntos porcentuales menos que Billinghurst, la localidad del norte con mayor rentabilidad.
La tendencia se replica en la Ciudad, donde Núñez, Palermo y Belgrano también se ubican entre los barrios con menor rentabilidad.
La Lucila es uno de los barrios más exclusivos del corredor de la Avenida del Libertador, con una combinación difícil de replicar: perfil residencial consolidado, calles arboladas, cercanía al río, paseo costero, reserva natural, oferta gastronómica y buena conectividad. A eso se suma un diferencial clave para familias: la concentración de colegios bilingües.
Dentro del barrio, la demanda se concentra en dos polos bien definidos: el “centrito” alrededor de la estación de tren, donde predominan desarrollos más recientes; y el corredor Libertador, con unidades de mayor categoría, superficies amplias y ticket más alto.