El Ministerio de Economía anunció que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) colocará dos billones de pesos en los bancos para que estos amplíen la oferta de préstamos hipotecarios para la compra de primera vivienda.
Este miércoles, el ministro de Economía, Luis Caputo, anunció que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) destinará dos billones de pesos (unos US$1500 millones) para fondear a los bancos y ampliar la oferta de créditos hipotecarios. La medida se da en un contexto en el que el mercado hipotecario mostró una desaceleración durante la segunda mitad de 2025 y los primeros meses de 2026.
Según datos del sector, en 2025 se otorgaron alrededor de 44.000 créditos hipotecarios. Entre enero y julio de 2026, se concretaron 14.715 préstamos, un 39% menos que los 24.271 registrados en el mismo período del año anterior. De mantenerse el ritmo actual, el año cerraría con cerca de 30.000 operaciones.
El programa anunciado por Caputo podría generar entre 15.000 y 20.000 préstamos adicionales. “Se podrían financiar soluciones habitacionales para entre 17.000 y 18.000 familias”, estimó el funcionario durante la conferencia de prensa.
Cómo funcionará la medida
El FGS no otorgará los créditos directamente, sino que colocará los fondos mediante licitaciones de plazos fijos en entidades financieras, que luego deberán transformar esos recursos en hipotecas. Cada licitación será por $200.000 millones y ninguna entidad podrá adjudicarse más del 20% de los recursos ofrecidos, es decir, un máximo de $40.000 millones por licitación, según explicó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda de la consultora Empiria.
El programa comenzará a licitar fondos desde la semana próxima y ofrecerá dos alternativas de fondeo: depósitos a un año con una tasa mínima de UVA +2,5% y depósitos a cinco años con UVA +4,5%. Los bancos competirán por esos recursos ofreciendo la tasa que pagarán al FGS. La condición central es que los créditos hipotecarios originados con ese dinero no podrán tener una tasa superior a UVA +7,5%.
Actualmente, las tasas de los créditos hipotecarios varían entre entidades. El Banco Nación ofrece 6,7%, Banco Ciudad y BBVA se ubican en UVA +7,5%, ICBC ronda el 6,9%, y algunos bancos municipales y provinciales, como el de Rosario o Neuquén, se encuentran por debajo de esos niveles. El resto de las entidades ofrecen líneas por encima de UVA +7,5%.
Según informó LA NACION, algunas entidades ya anticiparon que participarán de las licitaciones porque el esquema representa una alternativa de fondeo atractiva. No obstante, señalaron que la disponibilidad de dinero no resuelve por sí sola el problema. “Del otro lado hay una demanda que necesita previsibilidad de sus ingresos, estabilidad laboral para poder acceder”, indicaron.
Desde una de las entidades afirmaron que el anuncio “no elimina por completo el descalce de plazos, porque una hipoteca sigue teniendo una duración considerablemente mayor que ese fondeo previsto, pero lo reduce significativamente y, sobre todo, crea una fuente previsible de fondeo real de mediano plazo”. También lo calificaron como “un paso favorable dentro de un proceso más amplio de profundización financiera”.
El descalce de plazos se refiere a la diferencia entre los depósitos a corto plazo que reciben los bancos (a uno, dos o tres meses) y los créditos hipotecarios que deben financiar a 20, 25 o 30 años. Esa diferencia dificulta sostener un mercado hipotecario de gran escala.
Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima, sostuvo que “es una muy buena noticia para el sector porque encara un problema que es el descalce de plazos de los bancos”. Agregó que “que el FGS genere un depósito a uno o cinco años promueve liquidez y permite que los bancos puedan otorgar créditos”.
Condiciones de los créditos
El crédito hipotecario promedio ronda los US$75.000-US$80.000, equivalentes a cerca de $114 millones, según estimó Caputo, y los préstamos se otorgan, en promedio, por períodos superiores a los 20 años.
Las nuevas condiciones para los créditos que se otorguen con el fondeo del FGS son:
- La tasa no puede ser superior a UVA +7,5%.
- Los préstamos deberán otorgarse por un mínimo de 15 años.
- Podrán financiar la adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.
- Tendrán un monto máximo de 150.000 UVA (unos US$200.000).
Durante 2026, el mercado inmobiliario logró sostener un nivel de compraventas similar al de 2025, aun con aproximadamente 40% menos de créditos que un año atrás. De concretarse la medida, el volumen total de operaciones podría superar al del año anterior.
“Esos 17.000 créditos esperados, o los que fueran, tienen un impacto multiplicador en el mercado inmobiliario porque por cada crédito hay dos o tres operaciones más”, explicó Achával. Esto ocurre cuando quien vende una propiedad a un comprador con crédito utiliza posteriormente ese dinero para adquirir otra vivienda, generando una cadena de operaciones. “Si se llegase a sumar, aunque sea la mitad de lo que dijo Caputo, el impacto es importante”, agregó.
Ejemplo de cuota e ingresos
Durante la presentación, Caputo utilizó un ejemplo para ilustrar las condiciones. Para una propiedad valuada en US$106.667, planteó una financiación del 75% (préstamo de $120,92 millones) a 25 años y una tasa de UVA +7%. En ese caso, la cuota inicial sería de $865.098 mensuales y el ingreso neto requerido para el grupo familiar alcanzaría los $3.460.391 por mes, considerando que la cuota no supere el 25% de los ingresos.
El ejemplo muestra que, incluso con tasas más bajas, el nivel de ingresos requerido es elevado para una sola persona, por lo que buena parte de los potenciales tomadores necesitará sumar los salarios de una pareja o de otros integrantes del grupo familiar para calificar.
Reacciones y perspectivas
Federico González Rouco consideró que el programa es “la salida más ágil de las posibles” y que el verdadero salto estructural llegará cuando los bancos puedan securitizar las carteras hipotecarias, es decir, transformar esos créditos en títulos vendibles a inversores. “Una vez que esto se termine, volvemos para atrás. No cambia el sistema a futuro”, advirtió. Para el economista, se trata de una herramienta de transición que puede permitir a los bancos armar una nueva cartera de créditos a tasas cercanas al 7% que luego pueda securitizarse.
Juan Manuel Tapiola, CEO y fundador de la desarrolladora Spazios, calificó la medida como “una gota en el océano, pero en los números que maneja la Argentina es un incremento importante que puede empezar a dinamizar el mercado”. Tapiola consideró que UVA +7,5% es una buena tasa para los tomadores, aunque planteó cuestionamientos sobre el diseño del mecanismo. Por un lado, señaló que el techo a la tasa de los créditos limita cuánto podrán ofrecer los bancos en las licitaciones por los depósitos del FGS, ya que a partir de determinado costo de fondeo dejaría de ser rentable tomar el dinero. Por otro lado, consideró que una solución de largo plazo debería apoyarse en fondos genuinos del mercado de capitales. “Lo demás son buenas noticias. Ahora falta que los bancos se prendan en esto y estén dispuestos a tomar estos plazos fijos”, resumió.
Entre los desarrolladores, también se espera que el próximo paso sea financiar el pozo, ya que el crédito hipotecario se concentra en viviendas terminadas. “Vemos muy bien la medida. Está en línea con lo que hace tiempo venimos reclamando. En el tiempo podrá mejorarse con hipotecas divisibles”, afirmó Damián Tabakman, presidente de la CEDU+AEV.
González Rouco coincidió: “Esto es un primer paso. Espero que los próximos vayan en la línea del financiamiento al pozo”.
El Gobierno complementa la medida con otra anunciada recientemente: permitir que los bancos utilicen hasta 15% de sus depósitos en dólares para otorgar préstamos a personas jurídicas, lo que impacta en el financiamiento para desarrolladores. La estrategia busca actuar simultáneamente sobre el crédito para que las empresas construyan y el crédito para que las familias compren.
La dimensión final del programa dependerá, según González Rouco, de la velocidad con la que los fondos se transformen en hipotecas.