Según el último informe de Zonaprop, la localidad del partido de San Miguel se posicionó entre las zonas con mayor evolución de precios del Gran Buenos Aires. El metro cuadrado promedio de un departamento de dos ambientes alcanza los US$1777.
La zona norte del Gran Buenos Aires suma nuevos protagonistas. Según el último informe de Zonaprop que releva el mercado inmobiliario del GBA, Bella Vista, ubicada en el partido de San Miguel, en el noroeste del conurbano, registró un aumento interanual de casi el 20% en el precio medio de los departamentos.
El metro cuadrado promedio de un departamento de dos ambientes alcanza los US$1777, mientras que en las unidades a estrenar asciende a US$2173/m²; en los proyectos de pozo, a US$3119/m²; y en las propiedades usadas se ubica en US$1363/m².
Aun con esta suba, Bella Vista continúa siendo una de las localidades más accesibles de la zona norte: ocupa el puesto 40 entre las 66 áreas relevadas por el portal.
La transformación de la zona
“Bella Vista pasó de ser un lugar puramente residencial, con dependencia de la Ciudad de Buenos Aires, a ser una ciudad por sí misma”, afirmó Martín Boquete, director de Emprendimientos de Toribio Achával.
Mateo Brady, director general en Soldati Vista, describió el proceso como “un cambio de categoría”. Explicó que, hace cinco años, Bella Vista era principalmente una localidad residencial y “la alternativa más accesible dentro de la zona norte/oeste”. “Hoy es el barrio con más movimiento medido de todo el GBA Norte”, sostuvo.
“En estos cinco años, el mercado se sofisticó”, coincidió Juan Manuel Álvarez, integrante del equipo de RE/MAX Up. Aclaró que el crecimiento no implicó abandonar la identidad característica de Bella Vista: se conservó la mística de barrio arbolado y tranquilo y se multiplicaron los desarrollos de baja densidad. “El mercado inmobiliario fue creciendo de una manera gigantesca”, complementó Alicia Mansilla, vecina del barrio e integrante de la misma inmobiliaria.
“La zona oeste del Gran Buenos Aires está descubriendo Bella Vista, y eso está generando un crecimiento acelerado”, apuntaron desde Toribio Achaval, que comercializa junto a Andrés y Asociados, Vistana, ubicado en Nuevo Bella Vista, con departamentos de dos, tres y cuatro ambientes con tickets desde US$269.353 hasta US$415.715.
El proceso de cambio de tipología
Álvarez explicó que la aparición de edificios no fue abrupta, sino que comenzó a gestarse hace más de una década, cuando se construyeron algunos bloques de departamentos, aunque su desarrollo se acentuó hace seis años. “No se edificaron torres masivas, sino condominios de escala humana con verde, balcones aterrazados y parrilla, respetando la identidad visual del entorno”, remarcó.
Esta forma de construir, de mediana densidad, se da en gran parte por el Código de Zonificación de San Miguel, que reglamenta que algunos sectores de Bella Vista deben construir con una limitación en la densidad y en la altura de los edificios. En las áreas catalogadas como Residencial Extraurbana de Baja Densidad (Rma), por ejemplo, se permite una densidad máxima de 60 habitantes por hectárea y las edificaciones pueden alcanzar, como máximo, planta baja y un nivel superior.
¿Por qué se multiplicaron los departamentos?
Los especialistas coinciden en que aparecieron nuevos públicos con necesidades diferentes. Fernando Andrés, de la inmobiliaria Andrés y Asociados, identificó a la gente joven que quiere vivir en Bella Vista como uno de los públicos más relevantes de la transformación, y ejemplificó con Aora, un proyecto en Altos de Bella Vista, donde convivirán oficinas, locales y departamentos.
Álvarez introdujo el concepto de “empty nester”: matrimonios mayores con casas grandes, difíciles y costosas de mantener, que quieren permanecer en el barrio, pero en una propiedad más chica. “Buscan la experiencia de ‘cerrar con llave e irse de viaje’”, resumió el broker, que también comercializa una unidad de Vistana, de tres ambientes, por US$260.000.
Según Brady, otros dos factores explican el crecimiento de los edificios de departamentos. Por un lado, Bella Vista tiene una conectividad “más que interesante”, con el Camino del Buen Ayre y el tren. Y además, todavía hay tierra a “un valor que cierra”. En otras áreas del norte, como Tigre, Escobar y Pilar “el suelo bien ubicado ya está tomado o muy caro”, resaltó el especialista, que comercializa el desarrollo Driving Parc, dentro de Buenos Aires Golf, que tendrá 52 departamentos de 3 y 4 ambientes, con valores que comienzan en los US$378.120 hasta los US$556.556.
Álvarez agregó que dentro del casco urbano ya casi no queda tierra disponible para desarrollar nuevos barrios cerrados. Por eso, reconvertir grandes parcelas ubicadas sobre avenidas o calles principales en condominios residenciales se convirtió en el modelo más eficiente y sustentable para generar nueva vivienda.
Las tres microzonas de Bella Vista
A lo largo de sus 22 km², Bella Vista presenta diferencias tipológicas, comerciales y de servicios. Álvarez divide la localidad en tres grandes áreas.
Bella Vista tradicional o casco histórico
La zona está delimitada entre la Av. Francia, Gaspar Campos, Sourdeaux, las inmediaciones del Club Regatas y la estación del Ferrocarril San Martín. Tiene una estética “puramente residencial, donde predominan las casas tradicionales, con calles adoquinadas flanqueadas por tipas y plátanos, silencio y vida de club”, describió el especialista, y enumeró algunos colegios de “renombre” que se encuentran allí: San Marcos, Las Marías, Almafuerte, Santa Ethnea.
Corredores de densificación y servicios
La segunda microzona se desarrolla principalmente sobre la Av. Senador Morón, Av. Francia, Av. San Martín y Av. Gaspar Campos. Álvarez la describió como “un aire más urbano e innovador”, donde proliferan las cafeterías de especialidad, pequeños bistrós, locales de diseño, supermercados de proximidad y gimnasios. “Los departamentos y condominios se concentran en la primera y segunda línea sobre las avenidas Senador Morón, Francia, Gaspar Campos y calles aledañas a no más de dos o tres cuadras”, identificó. Según el inmobiliario, esta delimitación posee la mejor conectividad de transporte público.
Zona periurbana y de barrios cerrados
La tercera se encuentra en los bordes norte y oeste, cerca del Camino del Buen Ayre, Buenos Aires Golf y los límites con Moreno y San Miguel. “Máxima tranquilidad, entornos muy cuidados, seguridad física intensiva y oferta deportiva propia”, describió Álvarez, quien lo resumió como “una vida orientada hacia adentro del barrio”.
En este sector también comenzó a aparecer una nueva tipología: los departamentos dentro de barrios cerrados. “Quizás una pareja joven no pretende tanta cantidad de metros cuadrados, pero sí quiere tener las comodidades que ofrece un barrio cerrado”, señaló Mansilla.
Además, Andrés identificó una nueva microzona en transformación: Nuevo Bella Vista, donde se encuentra Vistana, “un proyecto que vino a crear un nuevo barrio en Bella Vista con acceso directo desde Buen Ayre”, describió y agregó que combina lotes, departamentos, educación, edificios de oficinas, retail, salud y entretenimientos, todo en un radio de 15 minutos caminando. “Ya funciona el colegio Sagrada Familia”, detalló.
¿Quiénes compran?
“Nueve de cada diez compradores son de la zona”, explicó Brady, y distinguió: el 50% es de Bella Vista, y un 40% de sus cercanías como El Palomar o Parque Leloir.
Boquete coincidió y resumió el fenómeno en una frase: “Hoy los departamentos se venden a adultos que se achican, a jóvenes que vuelven y a vecinos de otras localidades que ven a Bella Vista con aires aspiracionales”.
La localidad ofrece una rentabilidad bruta anual del 6,44%, más de medio punto porcentual por encima del promedio de GBA norte, lo que la posiciona en el puesto 19 del ranking elaborado por Zonaprop, que tiene en cuenta 45 localidades.
Sin embargo, no es el inversor tradicional. “Es un inversor patrimonial o ‘familiar’. No es el especulador financiero de rápido ingreso y salida”, describió Álvarez. “Es el vecino que conoce la zona y decide poner sus ahorros en su propio barrio, muchas veces pensando en un hijo”, coincidió Brady, y agregó que suelen comprar una o dos unidades, no diez. “Es un inversor que además es usuario del barrio, y eso cambia lo que le pide al producto”, detalló.
El perfil de quienes compran departamentos muestra, además, que este mercado no compite directamente con el de los barrios cerrados, sino que ambos se complementan. “El barrio cerrado es la aspiración típica de la familia con chicos pequeños o en edad escolar que necesita el espacio de césped propio, la vida comunitaria entre vecinos y la tranquilidad de dejar las bicicletas afuera”, detalló Álvarez. Los departamentos, en cambio, responden a momentos de transición: la etapa previa, representada por el joven o la pareja que comienza su proyecto de vida, y la posterior, protagonizada por adultos que buscan simplificar su rutina.