La Ley 27.802 exime del Impuesto a las Ganancias a los propietarios que alquilan inmuebles con destino a casa-habitación. El Decreto 406/2026 reglamentó el alcance del beneficio y definió la categoría de vivienda única, familiar y de ocupación permanente del inquilino.
El artículo 192 de la Ley 27.802 de Modernización Laboral sustituyó el inciso n) del artículo 26 de la Ley de Impuesto a las Ganancias. La norma establece que las ganancias derivadas del alquiler de inmuebles con destino a casa-habitación quedan exentas del gravamen para los ejercicios fiscales que comiencen a partir del 1 de enero de 2026.
El Decreto 406/2026 sustituyó el artículo 83 de la Reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias. El texto reglamentario define como casa-habitación al inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que la habita. En el caso de locación o sublocación, la calificación se refiere a la vivienda del locatario o sublocatario.
La reglamentación condiciona el beneficio del propietario a características del inquilino que no pueden ser verificadas al momento de firmar el contrato. Se identificaron tres casos particulares:
- Inquilino propietario de otra vivienda: si el locatario posee un inmueble que constituye su vivienda, el departamento alquilado no será su vivienda única. En ese caso, el locador no accede a la exención.
- Contratos firmados por empresas: las compañías alquilan viviendas para directivos o personal expatriado. Una sociedad no tiene vivienda única, familiar y de ocupación permanente, por lo que el beneficio no se aplica aunque el uso sea habitacional.
- Firma del contrato a nombre del ejecutivo: en algunos casos, el contrato se celebra a nombre del empleado con la empresa como garante, lo que genera incertidumbre sobre la aplicación de la exención.
El tributarista Marcelo D. Rodríguez señaló que la ley contempla la exención sin distinguir el tipo de locador, mientras que la reglamentación introdujo limitaciones no previstas en el texto legal. La norma reglamentaria circunscribe el beneficio a personas humanas o sucesiones indivisas.
Una corrección posible consiste en que la calificación de casa-habitación se refiera al ocupante efectivo del inmueble identificado en el contrato. También se propone eliminar la exclusión del beneficio para locadores que sean personas jurídicas.
La ley estableció como objetivo ampliar la oferta de viviendas en alquiler. La reglamentación no contradice ese fin, pero condiciona el beneficio a datos que el propietario no controla.